Méthode
Notre méthode : des hypothèses explicites et testées
Une bonne décision immobilière repose moins sur un rendement affiché que sur des hypothèses vérifiables et sur la résistance du projet quand elles ne se réalisent pas.
Partir du budget complet
Le prix affiché n'est qu'une partie de l'investissement.
Raisonner en trésorerie nette
Le rendement brut ignore les charges, la vacance et le financement.
Tester les scénarios défavorables
Un projet solide reste supportable quand les hypothèses se dégradent.
Documenter les incertitudes
Chaque hypothèse est sourcée ou signalée comme à vérifier.
Exemple d'analyse illustrative
Un appartement locatif fictif dans une ville moyenne
Exemple illustratif : chiffres fictifs et arrondis, choisis pour présenter la méthode. Il ne s'agit ni d'un résultat client, ni d'un historique de performance, ni d'une prévision.
1. Budget tout compris
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Frais d'acquisition (estimation à vérifier avec le notaire) | 12 000 € |
| Travaux et ameublement | 13 000 € |
| Budget total | 175 000 € |
2. Revenus et charges annuels
| Loyer hors charges (750 €/mois × 12) | 9 000 € |
| Vacance et impayés (1 mois) | − 750 € |
| Charges non récupérables, taxe foncière, assurance | − 1 600 € |
| Gestion et entretien courant | − 900 € |
| Revenu net d'exploitation | 5 750 € |
3. Financement (hypothèse)
| Apport | 35 000 € |
| Emprunt | 140 000 € |
| Annuité (hypothèse de taux et durée) | − 8 900 € |
| Trésorerie annuelle avant impôt | − 3 150 € |
4. Tests de résistance
| Scénario | Trésorerie annuelle avant impôt |
|---|---|
| Cas de base | − 3 150 € |
| Loyer −10 % | − 3 975 € |
| Vacance de 2 mois | − 3 900 € |
| Travaux imprévus de 3 000 € sur l'année | − 6 150 € |
| Apport porté à 60 000 € | − 1 560 € |
Lecture : dans cet exemple, le projet dégage un revenu d'exploitation positif mais demande un effort d'épargne mensuel. La décision dépend alors des objectifs (patrimoine vs revenu), de la capacité à absorber les scénarios défavorables et des questions restant à vérifier. La fiscalité n'est pas modélisée ici : elle dépend de chaque situation et doit être examinée avec un professionnel réglementé.