Rendement brut ou trésorerie nette : ce qu'il faut modéliser avant d'acheter en France
Publié le · Mis à jour le · 6 min de lecture
Pourquoi le rendement brut affiché ne suffit pas, et comment passer du loyer à la trésorerie nette : charges, vacance, entretien, financement.
Ce que mesure le rendement brut
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Il est simple et utile pour un premier tri, mais il ignore les frais d'acquisition, les travaux, les charges, la vacance et le financement.
Deux biens au même rendement brut peuvent produire des trésoreries très différentes selon les charges de copropriété, la taxe foncière ou l'état du bien.
Du loyer au revenu net d'exploitation
Partez du loyer réaliste hors charges, retirez une provision de vacance et d'impayés, puis les coûts non récupérables : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, entretien courant. Le résultat est le revenu net d'exploitation.
Rapporté au budget tout compris (et non au seul prix), il donne un rendement net bien plus parlant.
Ajouter le financement
Retirez ensuite l'annuité de crédit pour obtenir la trésorerie avant impôt. C'est elle qui indique si le projet s'autofinance ou demande un effort d'épargne mensuel.
Un effort d'épargne n'est pas forcément un problème s'il est cohérent avec un objectif patrimonial ; il doit simplement être connu et supportable.
Ne pas oublier la fiscalité
L'impôt dépend du régime de location et de votre situation dans les deux pays. Il doit être estimé avec un professionnel ; un modèle sérieux le traite comme une hypothèse explicite plutôt que de l'ignorer.
Article informatif et général. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal ; faites valider votre situation par des professionnels réglementés.